अवस्थिति, अवस्थिति, अवस्थिति चाहे आप अंशकालिक उद्यमी है अथवा पूर्णकालिक उद्यमी हैं, किसी न किसी समय अचल संपदा के मुद्दे आपके लिए महत्वपूर्ण होंगे। अधिकांश खुदरा व्यापारों की सफलता अथवा विफलता का असर स्वामी को पर पड़ता है, सही अवस्थिति चुनने में चयन और निर्णय व्यापार में प्रारंभिक कदम यह निर्णय करना है कि आप कहां रहेंगे तथा आपका व्यापार कहां अवस्थित होगा। आपके पास व्यापार को कहीं दूसरी ऐसी जगह ले जाने का अवसर हो सकता है जहां आप वास्तव में रहना और कार्य करना पसंद करेंगे। जोनिंग श्रेणीकरण प्रत्येक शहर के सिटी हाल में योजना विभाग होता है। आपका इनसे तथा अन्य नगर निगम के विभागों और एजेंसियों से वास्ता पड़ता होगा, जिनके पास आपकी इच्छित योजनाओं को अनुमोदित करने अथवा अनुमोदन न करने विवेकाधीन प्राधिकार होता है। आप यह निर्धारित करने के लिए कि आपके अपेक्षित अवस्थिति के क्या नियम हैं, जोनिंग कोड पर अधिक भरोसा नहीं कर सकते हैं। आपका इच्छित स्थान अक्सर "precise plan" अनुमोदन, पर्यावरण प्रभाव आंकलन और अन्य विनियामक मुद्दों के अध्यधीन होगा। आपको समीक्षा बोर्ड के समक्ष हाजिर होना पड़सकता है यह आपके निर्णयों में अक्सर अड़चन डाल सकता है। अनेक शहरों में पुनर्विकास एजेंसिया होती हैं जिन्हें स्थानीय संहिताओं द्वारा स्थापित शर्तों से अधिक कठोर शर्तें लगाने का प्राधिकार होता है। एक शॉपिंग केंद्र बनाने वाला शहरी एजेन्सियों की मांग से इतना परेशान हो गया था कि उसने अंत में हार मान ली और अपनी संपत्ति के अधिकारों को बेच दिया। नया मालिक संपत्ति को विकसित करने में सफल हो गया। उसका रहस्य था ’’मैं सिटी हाल में चाहता हुं तथा उनसे कहा कि मैं वही करुंगा जो वे कहेंगे तथा उसने वही किया।’’ अब स्पष्टतया ऐसा समय आता है जब बेतुकी शर्तों के कारण आपके व्यापार की अवस्थिति आनाकर्षक बन जाती है। ऐसी स्थिति में आपको बिना भावुक हुए दूसरी अवस्थिति देखनी चाहिए। गृह आधारित व्यापार के लिए मानदंड सुनिश्चित करें कि आपके गृह व्यापार की अनुमति है तथा आपके पास शहर द्वारा अपेक्षित लाइसेंस है। अनेक घरों में स्वामियों का विनियमों हेतु संगठन होते है। सुनिश्चित करने के लिए जांच करें कि आप उलका अनुपालन कर रहे हैं। विनिर्माण, भण्डारागारण, औद्योगिक व्यवसाय के लिए मानदंड
खुदरे व्यापार के लिए मानदंड प्रत्येक खुदरे और वाणिज्यिक व्यवसाय का अपनी मानदंड होता है। उदाहरण के लिए, मालपुआ की दुकान गली की "going-to-work" दिशा में स्थित होगी। दूसरी ओर शराब की दुकान को गली के उस तरफ जहां काम से घर जाने वाले रास्ते में स्थित होना चाहिए। आपकी पहली अवस्थिति के चयन से आपकी सफलता के लिए महत्वपूर्ण प्रभाव पडे़गा। दूसरे सत्र में एक बार आपने व्यवास का विश्लेषण कर दिया जैसे आपने चुना। क्या आपने विश्लेषण किया कि वे कहां अवस्थित हैं और क्यों?
जनरेटर (एंकर): ये माल या शॉपिंग केंद्र में बड़े राष्ट्रीय स्टोर होते हैं। उदाहरण के लिए, एलबर्टसन ’’नोर्डस्ट्रोम, वाल मार्ट और/या मैकडोनाल्ड से ग्राहक केंद्र में आएंगे। आपका व्यापार जनरेटरों के जितने निकट होगी उतना ही आपके व्यापार के लिए फायदा है। पट्टे पर लेना और नहीं लेना पट्टे पर लेना अपने पट्टे पर लेने या खरीद के सौदे में सहायता करने के लिए अचल संपदा वकील को रखें। किसी 1000 प्रति डालर माह स्थान के लिए पांच वर्षीय पट्टा 60,000 (शायद व्यक्तिगत इकरार) होता है आपके व्यापार शुरु करने के लिए बड़ा इकरारनामा हो सकता है। अधिकांघ खुदरे स्टोर पट्टे नेट, नेट, नेट (एनएनएन) पट्टे (ए.के.ए., ट्रिपल नेट पट्टे) हो सकते हैं जिसका अर्थ है कि किराएदार के रुप में आपको करों, बीमा, बागबानी, उपयोगिताओं, सुरक्षा ट्रैस और सीवर, कुड़ा निपटान और मरम्मत के लिए भुगतान करना होगा। यह प्रभार आपके स्थान के वर्ग फुट के आधार पर होता है। सीएएम( सामान्य क्षेत्र रखरखाव) प्रभार महंगे हो सकते हैं, इसलिए पट्टे पर हस्ताक्षर करने से पूर्व प्रति माह की अनुमानित लागत निकालें। सीएएम प्रभार अलग अलग हो सकते हैं परन्तु उनमें सामान्यतया पार्किंग स्थान, सफाई और मरम्मत तथा सामान्य क्षेत्र रखरखाव के सभी पहलू शामिल होते हैं। विकल्पों के संबंध में पूछें। मूल अवधि पूरी होने पर आप पट्टे को नवीनीकृत कर सकते हैं। अपनी प्रारंभिक अवधि कम रखने का प्रयास करें। विकल्पों के साथ कम समय में पट्टा रखने के कुछ ठोस कारण हैं:
इस संभावना पर विचार करें कि क्या आपको अपनी व्यापार में विस्तार करने की आवश्यकता होगी और तब आपको अधिक जगह की जरुरत होगी। इसका प्रावधा करने के लिए आपके पट्टे में यह प्रावधान होना चाहिए कि यदि आपको अधिक कमरे की जरुरत पड़े तो आप जगह का विस्तारित कर सकते हैं, आप केंद्र में दूसरी जगह पर जा सकते हैं या अपना पट्टा समाप्त कर सकते हैं। पट्टे पर लेना, नहीं लेना। ’’निर्णय लेने में जल्दबाजी न करें। अच्छी अवस्थिति से बेहतर कुछ नहीं है। किराए की वजह से पूरी तरह निर्णय न लें। अच्छी अवस्थिति के लिए उचित किराया दें। पट्टेधारी को सभी पट्टे की शर्तों को थोपने न दें। पट्टा हस्ताक्षरित करने या संपत्ति खरीदने से पूर्व विचारणीय बिंदु
पट्टा जांच सूची (संलग्न परिदर्श ’’Commercial Lease’’देखें) किराया: क्या किराया उसी स्थान में अन्य किरायों के समान है? अवधि: क्या आपका पट्टा अल्पावधि के लिए है (एक वर्ष या कम) या दीर्घ-अवधि के लिए है? फर्श क्षेत्र: स्थान का वर्ग फुट कितना है? किराया और सीएएस प्रभार आपके स्थान के वर्ग फुट पर आधारित है। सामान्य क्षेत्र रखरखाव प्रभार(सीएएस): प्रतिवर्ष अनुमानित प्रभार क्या है? विकल्प: क्या पहली अवधि समाप्त होने के पश्चात आपके पास पट्टा नवीकरण के विकल्प हैं? किरया वृद्धि: क्या यह निर्धारित किराया वृद्धि है या यह सीपीआई(उपभोक्ता मूल्य सूचकांक) पर आधारित है। यदि हां, तो प्रतिशत कैप के रुप में सौदा करें। प्रतिशत किराया: कुछ भूस्वामी आपको निर्धारित किरया और प्रतिशत (आपकी बिक्री का) किराया के लिए कहेंगे। सौदे के लिए एक मुद्दा। किराएदार संबंधी सुधार: लिखित में एक समझौता करें जिसमें व्यापार के लिए खुला स्थान प्राप्त करने हेतु आवश्यक सुधार करने के संबंध में भूस्वामी के उत्तरदायित्व और आपके उत्तरदायित्व हों। भूस्वामी का निर्माण प्रदर्श ’’सी’’को पट्टे का भाग बनाया जाना चाहिए। कृपया इस सत्र में दिए गए नमूना प्रदर्श को देखें। सौंपने या उप किराए पर देने का अधिकार भूस्वामी की सहमति "not to be unreasonably withheld" साइनबोर्ड: विशिष्ट होने चाहिए जिसमें प्रदर्श और विवरण हो विस्तार आवश्यकता के लिए उपबंध: क्या आप सोचते हैं कि आपका व्यापार विस्तारित हो रहा है। पार्किंग के अधिकार: सुनिश्चित करें कि पर्याप्त पार्किंग स्थान उपलब्ध किए गए हैं। अधिकांश खुदरे केंद्रों में किराएदार "common area parking" का प्रयोग मिलजुल कर करते हैं। नजदीकी रेस्तरां या थिएटर आपके अपेक्षित पार्किंग स्थान पर एकाधिकार कर सकते हैं। व्यक्तिगत गारंटी: यदि यह आवश्यक हो तो अपने वकील से इस खंड को ध्यानपूर्वक समीक्षा करने लिए कहें। विशिष्ट रुप से: यदि उचित है तो पूछें कि आपके जैसा किसी अन्य व्यापार की अनुमति केंद्र में नहीं दी गई है। सभी पट्टों के प्रदर्श हैं।
किराए पर देने या खरीद के लिए विचारणीय बातें।
अपनी गृहकार्य करें।
साइट/अवस्थिति मानदंड। जब आप अपने व्यापार के लिए अवस्थितियों का मूल्यांकन कर रहे हों तो निरपेक्षता रखने के लिए आप अपना "Site Model" सृजित कर सकते हैं। इसे उन कारकों को विभिन्न मान देकर किया जा सकता है जो आपके विशेष व्यवासाय के लिए सबसे अधिक महत्वपूर्ण हैं। तब इन मापों के संबंध में प्रत्येक अवस्थिति का आंकलन किया जा सकता है। साइट चयन में कुछ बातें ध्यान में रखी जानी चाहिए:
प्रत्येक संभावित अवस्थिति के अच्छाइयों और कमजोरियों के मूल्यांकन हेतु निम्नलिखित स्वरुप आपको एक व्यवस्थित दृष्टिकोण प्रदान करेगा। पहला, 1 से 10 के माप पर प्रत्येक कारक हेतु अपने स्थल अवस्थिति का मूल्यांकन करें। संख्या 10 से अधिक है। दूसरा, 1 से 15 के माप पर अपने विशिष्ट व्यवसाय के लिए प्रत्येक काल में महत्व का निर्णय करें। संख्या 5 सबसे महत्वपूर्ण है। प्रत्येक कारक के लिए बिंदुओं के निर्धारण हेतु भार द्वार ग्रेड को गुणा करें। कुल अंक प्राप्त करने हेतु सभी बिंदुओं को जोड़ें। एक निरपेक्ष तुलनात्मक विश्लेषण के लिए प्रत्येक साइट हेतु इस प्रक्रिया को दोहराएं।
सत्र 6 के लिए व्यापार योजना: सुअवसर और विपणन हम तेहदिल से यह सिफारिश करते हैं कि कि आप इस सत्र के लिए पृथक व्यवसाय योजना टेम्पलेट बिजनेस प्लान टेम्पलेट डॉक्यूमेंट 6 डाउनलोड करें और इसे पूरा करें।
व्यापार योजना टेम्पलेट भरने के संबंध में निर्देश:
हम आपको
सुझाव देते हैं कि व्यापार योजना के प्रत्येक खाने में
भरें 1-12 सभी सत्रों के लिए भी टेम्पलेट एक दस्तावेज के रुप में अपने कंप्यूटर से डाउनलोड कर सकते हैं:
पर्याप्त अनुसंधान निष्कषों तथा पृष्ठभूमि सामग्रियों को शामिल करें। पृष्ठभूमि डेटा, अपनी जीवनवृत्त, चार्ट, जनसांख्यिकीय और अनुसंधान डेटा का प्रयोग करके इसे रूचिकर बनाएं। जब आपकी व्यापार योजना पूरी हो जाए तो इसे प्रिंट करें और 12 खंडों में एकत्रित करें। अनेक अन्य व्यापार योजना फार्मेट पुस्तकालयों, पुस्तक भण्डारों और साफ्टवेयर में उपलब्ध हैं। खंड 6 प्रश्नावली: अवस्थिति और पट्टे पर लेना |
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