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[Inicio]
Ubicación,
ubicación, ubicación
| Testimonio |
Jack
Edwards
 Agente inmobiliario
comercial |
| "La
mayoría de los negocios de venta minorista
deben ser accesibles y tener
visibilidad." |
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Ya sea un emprendedor nocturno o un emprendedor a tiempo
completo, en algún momento las cuestiones inmobiliarias se
tornarán importantes para usted. El éxito o el fracaso de
la mayoría de los negocios de venta minorista dependerán de
la selección y el juicio del propietario en la elección de
la ubicación correcta.
Un primer paso en los negocios es decidir dónde va a
vivir y dónde va a estar ubicada su empresa. Es posible que
tenga la oportunidad de reubicarse en una zona en la que
disfrutaría vivir y trabajar.
Categorías de zonificación
Todas las ciudades tienen un departamento de
planificación en la municipalidad. Deberá tratar con este
departamento, y con otros departamentos y agencias
municipales que tienen autoridad discrecional para aprobar
o rechazar sus planes futuros.
Ya no puede confiar en los códigos de zonificación para
determinar cuáles son las reglas en la ubicación que usted
desea. La ubicación deseada a menudo estará sujeta a la
aprobación de un "plan escrupuloso", una
evaluación del impacto ambiental y otras cuestiones
reglamentarias.
Es posible que deba presentarse ante una junta de
verificación, cuyas decisiones a menudo pueden parecer
irrazonables. Muchas ciudades tienen agencias de
reurbanización que están autorizadas a imponer condiciones
aún más estrictas que las que establecen los códigos
locales.
El edificador de un centro comercial estaba tan
frustrado con las exigencias de las agencias municipales
que finalmente abandonó el proyecto y vendió sus derechos
sobre la propiedad. El nuevo propietario consiguió
desarrollar la propiedad. Su secreto: "Fui a la
Municipalidad y les dije que estaba dispuesto a hacer
cualquier cosa que me pidieran y cumplí".
Ahora bien, evidentemente habrá ocasiones en que las
condiciones irrazonables convertirán un sitio en una
ubicación nada atractiva para su negocio. En tales casos,
debería dedicarse tranquilamente a buscar otra
ubicación.
Criterios para empresas que
funcionan en el hogar
Asegúrese de que su empresa esté permitida y que tenga
la licencia exigida por la municipalidad. Muchas viviendas
conllevan reglamentaciones para los propietarios. Verifique
que las cumple.
Criterios para una empresa
manufacturera, almacenadora o industrial
- Tenga en cuenta una futura expansión.
- Conveniencia para los empleados.
- Accesibilidad.
- Disponibilidad de mano de obra.
- Servicios adecuados.
- Conveniencia respecto a los sistemas de flete y
entrega urgente.
Criterios para un negocio de
venta minorista
| Testimonio |
Donna
Strachan
 Propietaria de un
salón de belleza |
| "Haga lo
que mejor sabe hacer, no trate de hacer todo
para todo el mundo." |
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Cada negocio de venta minorista y cada negocio comercial
tienen sus propios criterios. Por ejemplo, un negocio que
vende rosquillas debería estar ubicado sobre la calle que
conduce del hogar al trabajo. Por otra parte, un negocio de
bebidas alcohólicas debería estar en la calle que conduce
del trabajo al hogar.
La elección de la primera ubicación tendrá un gran
impacto en sus posibilidades de éxito.
En la Sesión 1, analizó empresas que son similares a la
que eligió. ¿Analizó dónde están ubicadas y por qué?
- Elija el tipo adecuado de centro (centro
comercial grande, zona comercial en la calle, minicentro
comercial). Algunos negocios obtienen mejores resultados
en un centro grande, pero otros, como los Mini-Mart, las
tiendas de video y las lavanderías automáticas funcionan
mejor en centros mucho más pequeños. Otros negocios
tienen éxito cuando están ubicados con vista a la calle,
tal como los floristas, las tiendas de plantas o los
negocios de antigüedades.
- Los datos demográficos le proporcionarán información
acerca del vecindario. Le informarán sobre la población,
el número de hogares, la población estimada por raza,
edad y nivel de ingresos dentro de un radio de 1, 4 o 8
kilómetros. Puede encontrar empresas que brindan este
tipo de información en Internet. Visite los buscadores
principales e ingrese "datos
demográficos".
- Camine por la zona y hable con la gente. Se
sorprenderá de lo mucho que puede descubrir hablando con
los clientes, empleados y propietarios.
- Las cifras del tránsito son importantes porque le
proporcionarán la cantidad de automóviles en el cruce de
calles. También puede conseguir las cifras de las
personas que pasan a pie, que son importantes para los
negocios al paso o de acceso peatonal. Este informe se
puede obtener en el departamento de tránsito local.
- Visibilidad y señalización. Los clientes deben
saber que usted está allí. Deben poder ver su
negocio. Generalmente, el final de la calle o la esquina
son mejores, por eso, los alquileres en esas ubicaciones
son más altos. Consiga el letrero más grande que pueda.
Cuéntele al público qué vende, con claridad. Ejemplos:
Viajes, regalos, mascotas; mencione los productos. Tanto
su arrendamiento como las ordenanzas municipales
impondrán límites a sus letreros.
- Acceso y parqueo: asegúrese de tener un
parqueo adecuado y conveniente. Evite las calles con
islas en el medio o de sentido único. Los clientes
prefieren negocios con parqueo en la puerta.
- Proximidad con la competencia: averigüe dónde está la
competencia. Puede conseguir los nombres y direcciones en
las Páginas Amarillas. Averigüe qué hace su competencia,
y cómo lo hace.
Generadores (anclas): Son las grandes tiendas nacionales
en un paseo de compras o en un centro comercial. Por
ejemplo: Albertson's, Nordstrom, Wal-Mart y/o
McDonald's ayudarán a traer clientes al centro.
Generalmente, cuanto más cerca se está de los generadores,
mejores resultados tiene el negocio.
[Inicio]
Los sí y los no de los
arrendamientos
| Testimonio |
Larry
Tien
 A-B Photo
Service |
| "Asegúrese
de que o bien su producto o bien su servicio
sea el mejor." |
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Los sí de los
arrendamientos
Contrate un abogado especializado en bienes raíces para
que lo ayude en la negociación de su arrendamiento o
compra. El arrendamiento de un sitio durante cinco años, a
razón de USD 1.000 por mes, significa USD 60.000
(probablemente una obligación personal), y puede
representar la obligación más importante para iniciar una
empresa.
La mayoría de los arrendamientos de negocios de venta
minorista son "neto-neto-neto" (NNN) (denominados
también, "arrendamientos triple neto"), lo cual
significa que, como inquilino, Usted se hará cargo de los
impuestos, seguro, jardinería, servicios, seguridad,
limpieza y saneamiento, basura, limpieza de graffiti y
reparaciones. Este costo se determinará en función de los
metros cuadrados. Los costos de mantenimiento del área
común pueden ser altos, por lo tanto, averigüe el costo
mensual estimado antes de firmar el contrato de
arrendamiento. Los costos de mantenimiento del área común
pueden variar, pero normalmente incluyen el barrido y la
reparación del parqueo y todos los aspectos del
mantenimiento del área común.
Solicite opciones. Al finalizar su plazo inicial, puede
renovar el contrato o mudarse. Trate de tener un plazo
inicial corto. Hay razones muy importantes para conseguir
un arrendamiento a corto plazo y con opciones:
- Puede ser que su negocio no obtenga buenos resultados
en su ubicación inicial. Un plazo de arrendamiento corto
minimizará la renta total.
- Necesita flexibilidad en los términos del
arrendamiento para adaptarse al crecimiento. Muchas
empresas que recién empiezan a menudo se encuentran con
que su ritmo de crecimiento es más rápido de lo que
esperaban.
Considere la posibilidad de que necesite expandirse y de
que precise más espacio. Para prever esto, en las
condiciones de su contrato de arrendamiento debería figurar
que, si usted necesita más espacio, se podría expandir, se
podría mudar a otro lugar en el centro o podría cancelar el
arrendamiento.
Los no de los
arrendamientos
No se apure en decidir. No existe tal cosa como la
última buena ubicación.
No decida exclusivamente sobre la base de los pagos.
Pague un importe justo por una excelente ubicación. No deje
que el propietario dicte todos los términos del contrato de
arrendamiento.
Puntos a considerar antes de
firmar un contrato de arrendamiento o comprar una
propiedad
- ¿Es la mejor ubicación disponible en el área
en la que usted desea estar?
- ¿Responde a sus criterios específicos?
- ¿Son adecuados los servicios y las mejoras del
inquilino?
Lista de verificación para los
arrendamientos (ver anexo adjunto: "Arrendamiento
comercial")
Figura (1)
Pagos: ¿Son comparables a otros pagos por
arrendamiento en la misma ubicación?
Plazo: ¿Es el arrendamiento a corto plazo
(un año o menos) o a largo plazo?
Superficie cubierta: ¿Cuántos metros
cuadrados de superficie hay? ¿La renta y los costos de
mantenimiento del área común están basados en los metros
cuadrados del sitio?
Costos de mantenimiento del área común: ¿A
cuánto asciende el costo anual estimado?
Opciones: ¿Tiene opciones para renovar el
arrendamiento una vez que concluya el primer plazo?
Aumento de los pagos: ¿Es un aumento fijo
o está basado en el índice de precios al consumidor? Si así
fuera, negocie un porcentaje máximo.
Pagos de porcentaje: Algunos propietarios
solicitan el pago de una suma fija más el pago de un
porcentaje adicional (de las ventas). Un punto a
negociar.
Mejoras del inquilino: Redacte el acuerdo
por escrito sobre las responsabilidades del dueño y las
suyas como inquilino respecto a la realización de mejoras
que permitan abrir el negocio. El Anexo "C" sobre
la edificación por parte del dueño debe formar parte del
contrato de arrendamiento. Por favor, vea el anexo modelo
incluido en esta sesión.
Derecho de cesión o de subalquiler: El
consentimiento del dueño "no deberá ser denegado
arbitrariamente".
Letreros: Sea específico en cuanto a la
exhibición y descripción.
Condiciones para exigencias en caso de
expansión: Si piensa que su empresa se va a
expandir.
Derechos de parqueo: verifique si tiene un
estacionamient adecuado. En la mayoría de los centros comerciales
minoristas, los inquilinos comparten derechos "de
áreas de parqueo comunes". Los restaurantes o teatros
cercanos pueden monopolizar los espacios de parqueo que
usted necesita.
Garantía personal: Evítela, de ser
posible. Si se la exigen, pídale a su abogado que examine
esta cláusula detenidamente.
Exclusividad: Solicite, de ser adecuado,
que no se admita a ningún otro negocio similar al suyo en
el centro.
Todos los contratos tienen
anexos
Figura (2)
- Plano del sitio, que es un dibujo del interior de la
tienda, baños, ventanas, puertas, ventilación de aire
acondicionado y servicios.
- Criterios sobre el letrero; incluya un dibujo del
tipo de letrero que desea, asegúrese de especificar el
color y el tamaño.
- Obligaciones de construcción; establezca claramente
lo que hará el dueño y lo que hará usted.
- Exigencias especiales del inquilino.
Consideraciones sobre la
decisión de arrendamiento o compra
- Para los emprendimientos nuevos, la principal
consideración es que se necesita capital para la
empresa.
- ¿Las necesidades van a cambiar? De ser así, es
preferible alquilar.
- ¿Hay incentivos tributarios o crediticios disponibles
para poder comprar?
- Algunas personas obtienen más dinero con la propiedad
inmueble que con el negocio. Hable con el departamento de
desarrollo de la comunidad.
- Al comprar, se fijan los costos y disponibilidad a
futuro de la ubicación.
[Inicio]
Haga su tarea
- Complete un formulario de arrendamiento estándar con
las contingencias necesarias para su empresa en
particular.
- Asista a las reuniones de la cámara de comercio local
para enterarse de las oportunidades y otros temas
relacionados con la comunidad.
- Evalúe exhaustivamente una ubicación específica, y
complete también la tabla "Criterios sobre el
sitio".
- Manténgase en contacto con el departamento de
desarrollo de la comunidad.
- Busque un buen abogado especializado en bienes raíces
y llegue a conocerlo bien.
- Negocie un contrato de arrendamiento real como
ejercicio de práctica.
[Inicio]
Criterios sobre la ubicación
del sitio
Usted puede crear su propio "modelo de sitio"
para mantener la objetividad cuando evalúe ubicaciones para
la empresa. Esto se puede hacer asignando distintos valores
a los factores más importantes para su negocio en
particular. Así, cada ubicación podrá ser evaluada según
estas medidas.
Algunas cosas para recordar al elegir un sitio:
- No existe tal cosa como la "última buena
ubicación".
- Imitar los criterios de ubicación del competidor más
exitoso puede ayudarlo a evitar errores.
- Si construye una cadena de tiendas, nunca firme un
contrato de arrendamiento sobre la segunda ubicación
hasta que la primera sea rentable y esté probada.
- Es mejor pagar un importe justo por una excelente
ubicación que pagar un importe alto por una buena
ubicación.
- No delegue las decisiones sobre la ubicación a los
agentes de arrendamiento.
- Para buscar ubicaciones, es conveniente conducir y
caminar por las calles de distintos barrios.
El siguiente formulario le proporcionará un enfoque
metódico para evaluar las fortalezas y debilidades de cada
posible ubicación.
En primer lugar, evalúe la ubicación de su sitio
respecto a cada factor en una escala del 1 al 10, donde 10
puntos es la calificación más alta.
En segundo lugar, decida la importancia de cada factor
en referencia a su empresa en particular, en una escala del
1 al 5, donde 5 es el peso más alto.
Multiplique los puntos por el peso para determinar el
puntaje para cada factor. Sume los puntajes para obtener un
puntaje total. Repita el proceso para cada ubicación para
lograr un análisis comparativo objetivo.
| Tabla de criterios de
ubicación |
| Factores |
Puntos 1-10 |
Peso 1-5 |
Puntaje |
| Cantidad de tránsito: autos o peatones. |
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| Visibilidad y acceso |
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| Cercanía con la competencia |
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| Zonificación |
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| Parqueo (incluye parqueo en la calle) |
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| Condición de las instalaciones |
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| Proximidad con generadores de clientes |
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| Nivel de ingresos del vecindario |
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| Densidad de la población |
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| Composición étnica del vecindario |
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| Factor edad |
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| Dirección del crecimiento del área |
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| El área está en vías de mejora o deterioro |
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| Estadísticas de crímenes y robos |
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| Disponibilidad de empleados capacitados |
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| Costo de la mano de obra |
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| Proximidad de los proveedores |
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| Plazos y costos del arrendamiento |
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| Calidad de los servicios, gas, agua |
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| Accesibilidad del transporte |
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| Puntaje total
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[Inicio]
Plan de negocios para la
Sesión 6: Apertura y marketing
Le sugerimos enfáticamente que descargue la plantilla
del plan de negocios para esta sesión, Documento 6 -
Plantilla del plan de negocios, y la complete ahora
mismo.
Instrucciones para completar
la plantilla del plan de negocios:
- Cada casilla tiene un título permanente en
MAYÚSCULAS.
- Debajo de cada título hay una oración que comienza
con "Ingrese...". Esto lo orientará
respecto a qué información ingresar. Los cuadros se
agrandan según sea necesario, por lo tanto, utilice todo
el espacio que precise.
- Después de completar los cuadros, elimine las
oraciones que comienzan con "Ingrese…".
Esto hará que sólo queden el título definitivo del cuadro
y la información que haya ingresado.
Le
sugerimos que complete todas las secciones del plan de
negocios a medida que vaya avanzando en el curso.
La plantilla que incluye todas las sesiones, de la 1 a
la 12, puede ser descargada también como un documento
único:
Incluya suficiente material informativo y de
investigación. Arme un documento interesante que incluya
información general, su biografía, gráficos, datos
demográficos y material de investigación. Cuando termine de
organizar el plan de negocios, imprímalo y organice las 12
secciones.
Hay muchos otros formatos para planes de negocio en
bibliotecas, librerías y software.
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Test de la
Sesión 6 - Ubicación y arrendamiento
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